ตรวจโฉนด-เอกสารสิทธิ์ก่อนรับฝากขาย กันโดนโกง ป้องกันดีลล่ม

สำหรับนายหน้าอสังหาฯ การ "รับฝากขาย" ทรัพย์สักหลังดูเหมือนเป็นจุดเริ่มต้นที่น่าตื่นเต้น แต่ถ้าข้ามขั้นตอนตรวจ เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ตั้งแต่ต้น คุณอาจกำลังเอาเวลา ชื่อเสียง และเงินค่าตลาดไปเสี่ยงกับทรัพย์ที่ขายไม่ได้จริง หรือร้ายกว่านั้นคือทรัพย์ที่ถูกใช้หลอกขาย บทความนี้สรุปวิธี ตรวจโฉนด และเอกสารสิทธิ์แบบต่าง ๆ ก่อนรับทรัพย์ เพื่อกันโดนโกงและป้องกันดีลล่มกลางทาง

ทำไมต้องตรวจเอกสารสิทธิ์ก่อนรับทรัพย์

ดีลอสังหาฯ ที่ล่มจำนวนมากไม่ได้ล่มเพราะหาผู้ซื้อไม่ได้ แต่ล่มตอนใกล้โอนที่สำนักงานที่ดิน เพราะเพิ่งมารู้ว่าทรัพย์ติดจำนอง ติดอายัด เจ้าของในโฉนดไม่ใช่คนที่มาฝากขาย หรือเอกสารที่ถืออยู่ "ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์" ที่โอนขายได้จริง

การตรวจตั้งแต่ก่อนรับฝากขายช่วยให้คุณ คัดทรัพย์ที่ขายได้จริง ออกจากทรัพย์ที่มีความเสี่ยง รู้ราคาและเงื่อนไขที่แท้จริงก่อนตั้งราคา และที่สำคัญคือไม่เอาตัวเองไปผูกกับการขายทรัพย์ที่กฎหมายห้ามโอน ซึ่งอาจทำให้คุณกลายเป็นส่วนหนึ่งของการหลอกลวงโดยไม่ตั้งใจ

ประเภทเอกสารสิทธิ์ที่เจอบ่อย

เอกสารเกี่ยวกับที่ดินในไทยมีหลายแบบ และ "หน้าตาคล้ายกัน" จนคนทั่วไปแยกไม่ออก แต่สิทธิที่ติดมากับแต่ละแบบต่างกันมาก จุดสังเกตเบื้องต้นคือ สีของตราครุฑ ที่หัวเอกสาร

โฉนดที่ดิน (น.ส.4จ / ครุฑแดง)

เป็นเอกสารที่ให้ กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ในที่ดิน เจ้าของมีสิทธิเต็มที่ทั้งซื้อขาย จำนอง และโอน เป็นเอกสารที่นายหน้าอยากเจอที่สุดเพราะทำนิติกรรมได้ตรงไปตรงมา

น.ส.3ก (ครุฑเขียว)

เป็น หนังสือรับรองการทำประโยชน์ เจ้าของมีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ ยังไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มแบบโฉนด แต่ซื้อขายได้และนำไปออกเป็นโฉนดได้ มีระวางรูปถ่ายทางอากาศจึงระบุตำแหน่งและแนวเขตได้ค่อนข้างชัด

น.ส.3 / น.ส.3ข (ครุฑดำ)

เป็น สิทธิครอบครอง ที่ยังไม่มีระวางแน่นอน การทำนิติกรรมต้องมีการรังวัดและประกาศประมาณ 30 วันก่อน จึงใช้เวลานานกว่าและต้องวางแผนเรื่องเวลาให้ดี

สปก.4-01

เป็นที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ห้ามซื้อขายหรือโอน (โอนได้เฉพาะทายาทตามเงื่อนไข) และจำนองไม่ได้ นายหน้าไม่ควรรับมาขายขาด เพราะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อทั่วไปได้

ภบท.5

เป็น ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ ความเสี่ยงสูงมาก และมักถูกนำมาใช้อ้างสิทธิเพื่อหลอกขายที่ดินที่ผู้ขายไม่ได้มีสิทธิจริง

สิ่งที่ต้องตรวจที่สำนักงานที่ดิน

การดูเอกสารที่เจ้าของถืออยู่อย่างเดียวไม่พอ เพราะอาจไม่ใช่ฉบับล่าสุด หรืออาจเป็นของปลอม ทางที่ปลอดภัยคือไปตรวจกับ สำนักงานที่ดิน ในเขตที่ทรัพย์ตั้งอยู่ ซึ่งจะดูได้จากสารบบและด้านหลังโฉนด

• ภาระผูกพัน — ตรวจว่าทรัพย์ติดจำนอง ติดอายัด หรือมีภาระจำยอม (เช่น ทางผ่าน) หรือไม่ ข้อมูลเหล่านี้มักบันทึกด้านหลังโฉนดและในสารบบ
• ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ — ต้องตรงกับบัตรประชาชนของเจ้าของที่มาฝากขาย ถ้าเป็นคนละชื่อ ต้องมีหนังสือมอบอำนาจหรือเอกสารแสดงสิทธิที่ถูกต้อง
• แนวเขตและเนื้อที่ — ดูระวางและพิจารณารังวัดเพื่อยืนยันแนวเขตจริง ป้องกันกรณีเนื้อที่ไม่ตรงหรือรุกล้ำที่ข้างเคียง
• ความถูกต้องของโฉนด — ระวังโฉนดปลอม ตรวจเทียบเลขโฉนด เลขระวาง และข้อมูลในระบบของสำนักงานที่ดิน

สัญญาณทรัพย์เสี่ยงและหลอกขาย

มีสัญญาณบางอย่างที่ควรทำให้คุณ "ตั้งการ์ด" ก่อนรับฝากขาย

• เจ้าของไม่ยอมให้ดูเอกสารตัวจริง หรือมีแต่สำเนา/รูปถ่ายที่ไม่ชัด
• เอกสารเป็น ภบท.5 หรือ สปก.4-01 แต่บอกว่า "โอนขายได้ปกติ"
• ชื่อในเอกสารไม่ตรงกับผู้มาฝากขาย และไม่มีหนังสือมอบอำนาจ
• เร่งให้ปิดดีลเร็วผิดปกติ หรือเสนอราคาต่ำกว่าตลาดมากจนน่าสงสัย
• ไม่ยอมไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินด้วยกัน

เช็คลิสต์ตรวจก่อนรับฝากขาย

• ขอดู เอกสารสิทธิ์ตัวจริง และระบุประเภทให้ชัด (โฉนด, น.ส.3ก, น.ส.3 ฯลฯ)
• ตรวจที่ สำนักงานที่ดิน ดูสารบบและด้านหลังโฉนดเรื่องภาระผูกพัน
• เทียบ ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ กับบัตรประชาชนเจ้าของให้ตรงกัน
• ตรวจ แนวเขต เนื้อที่ และพิจารณารังวัดถ้าจำเป็น
• คัดทรัพย์ประเภท ห้ามโอน (สปก.) และเอกสารที่ ไม่ใช่สิทธิ์ (ภบท.5) ออก หรือแจ้งเงื่อนไขให้ชัด
• บันทึกข้อมูลเอกสารและความเสี่ยงไว้เป็นลายลักษณ์อักษร

เพื่อให้ขั้นตอนเหล่านี้ไม่ตกหล่น ควรบันทึกข้อมูลเอกสารสิทธิ์ของทรัพย์แต่ละหลังให้ครบตั้งแต่วันรับฝากขาย ทั้งประเภทเอกสาร เลขโฉนด ชื่อเจ้าของ ภาระผูกพัน และผลการตรวจสอบ เพื่อให้กลับมาดูย้อนหลังได้และส่งต่อให้ผู้ซื้อได้อย่างมั่นใจ Portsup มีแบบฟอร์มข้อมูลทรัพย์ที่ช่วยเก็บรายละเอียดเหล่านี้ไว้เป็นระเบียบในที่เดียว ทำให้การตรวจสอบเป็นนิสัยที่ทำได้ทุกดีล

ข้อมูลในบทความนี้เป็นความรู้ทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้นเท่านั้น เงื่อนไข ประเภทเอกสาร และข้อกำหนดอาจเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจสอบข้อมูลทรัพย์กับสำนักงานที่ดินในพื้นที่เสมอ และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือนักกฎหมายสำหรับเคสที่ซับซ้อนก่อนตัดสินใจ