ขายคอนโดให้ลูกค้าต่างชาติ ต้องรู้อะไร? โควต้า 49% + FET

ตลาดลูกค้าต่างชาติเป็นโอกาสที่น่าสนใจมากสำหรับนายหน้าอสังหาฯ ไทย ทั้งกลุ่มที่ซื้ออยู่เอง ซื้อปล่อยเช่า หรือซื้อเป็นบ้านพักช่วงฤดูหนาว กำลังซื้อมักสูงและตัดสินใจไว แต่สิ่งที่ทำให้ดีลต่างชาติพังบ่อยที่สุดไม่ใช่เรื่องราคา กลับเป็นเรื่อง กฎหมายการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ที่ค่อนข้างซับซ้อน ถ้านายหน้าไม่เข้าใจตั้งแต่ต้น อาจพาลูกค้าวางมัดจำในห้องที่โอนกรรมสิทธิ์ให้ไม่ได้ หรือแนะนำวิธีถือครองที่ดินที่สุ่มเสี่ยงผิดกฎหมาย บทความนี้สรุปสิ่งที่นายหน้าควรรู้เป็นพื้นฐาน ทั้งเรื่องคอนโด เอกสาร FET และทางเลือกในการถือครองที่ดิน/บ้าน

กฎหมายเกี่ยวกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติมีความซับซ้อน และอาจมีการแก้ไขเปลี่ยนแปลงเป็นระยะ บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้นเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ทุกดีลควรให้ลูกค้าปรึกษาทนายความและตรวจสอบกฎหมายฉบับล่าสุดก่อนตัดสินใจเสมอ

คอนโด: โควต้าต่างชาติ 49% และต้องเช็คอะไรบ้าง

ข่าวดีคือ ชาวต่างชาติ สามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (คอนโด) ในนามตัวเองได้ ซึ่งต่างจากที่ดิน นี่จึงเป็นช่องทางหลักที่ต่างชาติเข้ามาเป็นเจ้าของอสังหาฯ ในไทย แต่มีเงื่อนไขสำคัญที่นายหน้าต้องจำให้ขึ้นใจ คือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติทุกคนรวมกันในอาคารชุดหนึ่งๆ ต้อง ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารนั้น ส่วนที่เหลืออีกอย่างน้อย 51% ต้องถือครองโดยคนไทยหรือนิติบุคคลไทย

ความหมายในทางปฏิบัติคือ แม้ห้องที่ลูกค้าต่างชาติสนใจจะว่างและขายได้ แต่ถ้าโควต้าต่างชาติของอาคารนั้นถูกใช้เต็ม 49% ไปแล้ว ลูกค้าก็จะโอนกรรมสิทธิ์ในนามชาวต่างชาติไม่ได้ ดังนั้นสิ่งแรกที่นายหน้าควรทำก่อนรับดีลต่างชาติ คือ ติดต่อนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อขอเช็คโควต้าต่างชาติคงเหลือ ว่ายังมีพื้นที่ให้ต่างชาติถือครองได้อีกหรือไม่ อย่ารอจนถึงวันโอน เพราะถ้าโควต้าเต็มจะเสียทั้งเวลาและความน่าเชื่อถือ

เอกสาร FET คืออะไร ทำไมสำคัญมาก

เงื่อนไขที่หลายคนมองข้ามคือ ชาวต่างชาติที่จะซื้อคอนโดต้อง นำเงินเข้ามาจากต่างประเทศในรูปเงินตราต่างประเทศ แล้วจึงแลกเป็นเงินบาทในไทย ไม่ใช่ใช้เงินบาทที่มีอยู่ในประเทศอยู่แล้วซื้อเฉยๆ เมื่อโอนเงินเข้ามาผ่านธนาคารในไทย ลูกค้าต้องขอเอกสารที่เรียกว่า FET (Foreign Exchange Transaction form) หรือแบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศจากธนาคาร

เอกสาร FET นี้เป็น หลักฐานยืนยันว่าได้นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในไทยเพื่อซื้ออสังหาฯ จริง และเป็นเอกสารที่ต้องใช้ยื่นประกอบการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ถ้าไม่มี FET กรมที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนโอนให้ชาวต่างชาติ พูดง่ายๆ คือ ต่อให้โควต้า 49% ยังว่าง แต่ถ้าเงินที่ใช้ซื้อไม่ได้โอนเข้ามาจากต่างประเทศและไม่มี FET ดีลก็ไปต่อไม่ได้ นายหน้าจึงควรแจ้งลูกค้าต่างชาติเรื่องนี้ตั้งแต่ต้น และเตือนให้ ระบุวัตถุประสงค์การโอนเงินให้ชัดเจน เวลาทำเรื่องกับธนาคาร เพื่อให้ขอ FET ได้ง่าย

ที่ดินและบ้าน: ต่างชาติถือครองได้แค่ไหน

ต่างจากคอนโดอย่างสิ้นเชิง โดยหลักแล้วชาวต่างชาติ ซื้อที่ดินถือครองในนามตัวเองไม่ได้ มีข้อยกเว้นอยู่บ้างในกรณีพิเศษมากๆ เช่น การได้รับส่งเสริมการลงทุนผ่าน BOI หรือเงื่อนไขตามสนธิสัญญาบางอย่าง แต่กรณีเหล่านี้หายากและมีเงื่อนไขเฉพาะ ไม่ใช่เรื่องที่ใช้กับลูกค้าทั่วไปได้ ทางเลือกที่พบบ่อยในทางปฏิบัติจึงมี 2 แบบ

1. สัญญาเช่าระยะยาว — ชาวต่างชาติทำสัญญาเช่าที่ดินและจดทะเบียนการเช่าได้ โดยกฎหมายกำหนดให้จดทะเบียนได้ สูงสุด 30 ปีต่อสัญญา หลังครบกำหนดสามารถต่อสัญญาได้ แต่ต้องเข้าใจให้ตรงกันว่า การต่อสัญญานั้น ไม่ผูกพันตามกฎหมายโดยอัตโนมัติ ขึ้นอยู่กับความตกลงของคู่สัญญาในอนาคต ดังนั้นคำโฆษณาทำนอง "เช่าได้ 90 ปี" (30+30+30) ที่เห็นบ่อยในตลาด ควรระวัง เพราะส่วนต่อขยายอาจ ไม่สามารถบังคับใช้ได้จริงตามกฎหมาย นายหน้าควรอธิบายความเสี่ยงนี้ให้ลูกค้าเข้าใจตามจริง

2. ตั้งบริษัทไทยถือที่ดิน — บางคนเลือกตั้งบริษัทจำกัดสัญชาติไทยขึ้นมาเพื่อให้บริษัทถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน วิธีนี้มี ความเสี่ยงสูงเรื่องการใช้ "นอมินี" คือการให้คนไทยถือหุ้นแทนแบบไม่ได้ลงทุนจริง เพื่อเลี่ยงกฎหมายให้ต่างชาติคุมที่ดินทางอ้อม ซึ่งเป็นการกระทำที่ ผิดกฎหมาย และมีบทลงโทษ ถ้าลูกค้าสนใจแนวทางนี้ ต้องให้ปรึกษาทนายความและจัดโครงสร้างบริษัทให้ถูกต้องตามกฎหมายจริงๆ นายหน้าไม่ควรแนะนำหรือมีส่วนร่วมในการตั้งนอมินีเด็ดขาด

สำหรับ บ้านพร้อมที่ดิน มีจุดที่หลายคนเข้าใจผิด คือชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของ ตัวสิ่งปลูกสร้างหรือตัวบ้านได้ แต่ เป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้ ในทางปฏิบัติจึงมักทำเป็นโครงสร้างที่ต่างชาติเช่าที่ดินระยะยาว ควบคู่กับการเป็นเจ้าของตัวบ้าน ซึ่งต้องร่างสัญญาให้รัดกุมและให้ทนายช่วยตรวจสอบ

ขั้นตอนช่วยลูกค้าต่างชาติซื้อคอนโดคร่าวๆ

เพื่อให้เห็นภาพรวม นี่คือลำดับขั้นตอนทั่วไปที่นายหน้ามักเจอเวลาปิดดีลคอนโดให้ลูกค้าต่างชาติ ไล่ตั้งแต่ก่อนรับดีลจนถึงวันโอน

• เช็คโควต้าต่างชาติ 49% กับนิติบุคคลอาคารชุดว่ายังเหลือพอให้ห้องนี้โอนในนามต่างชาติได้
• ตกลงเงื่อนไขและทำสัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมวางเงินมัดจำตามที่ตกลง
• แนะนำลูกค้า โอนเงินค่าซื้อจากต่างประเทศเข้ามาเป็นเงินตราต่างประเทศ ผ่านธนาคารในไทย
• ลูกค้า ขอเอกสาร FET จากธนาคารเป็นหลักฐานการนำเงินเข้า
• เตรียมเอกสารโอนให้ครบ เช่น หนังสือรับรองโควต้าต่างชาติจากนิติฯ, FET, พาสปอร์ต และเอกสารตามที่กรมที่ดินกำหนด
• นัดโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องตามจริง

เช็คลิสต์สำหรับนายหน้าก่อนรับดีลต่างชาติ

• ยืนยันแล้วหรือยังว่าทรัพย์เป็น คอนโด (ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้) ไม่ใช่ที่ดิน/บ้านที่ติดข้อจำกัด
• เช็ค โควต้าต่างชาติคงเหลือ ของอาคารกับนิติบุคคลแล้วหรือยัง
• อธิบายให้ลูกค้าเข้าใจเรื่องการ นำเงินเข้าจากต่างประเทศ + เอกสาร FET ตั้งแต่ต้น
• ถ้าเป็นที่ดิน/บ้าน ได้เตือนเรื่อง เช่าสูงสุด 30 ปี/สัญญา และความเสี่ยงคำโฆษณา "เช่า 90 ปี" แล้วหรือยัง
• ได้เตือนความเสี่ยงเรื่อง นอมินี และแนะนำให้ปรึกษาทนายแล้วหรือยัง
• เตรียมเอกสารโอนครบและตรวจสอบเงื่อนไขกับกรมที่ดินตามจริง
• ย้ำกับลูกค้าว่ากฎหมายอาจเปลี่ยนแปลง ควร ตรวจสอบฉบับล่าสุดและปรึกษาทนาย ทุกครั้ง

การเข้าใจกรอบกฎหมายเหล่านี้ช่วยให้นายหน้าทำงานกับลูกค้าต่างชาติได้อย่างมืออาชีพและน่าเชื่อถือ ลดความเสี่ยงที่ดีลจะล้มกลางทาง และที่สำคัญคือทำให้ลูกค้ารู้สึกว่าคุณดูแลเขาด้วยข้อมูลที่ถูกต้อง ไม่ใช่แค่ปิดการขาย ทั้งนี้ ทุกกรณีที่มีความซับซ้อนเรื่องการถือครอง ควรให้ลูกค้าปรึกษาทนายความและตรวจสอบกฎหมายล่าสุดเสมอ